Contrat de réservation d’un appartement en l’état futur d’achèvement (VEFA)

Dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement d’un logement (à construire ou en cours de construction), le promoteur et l’acheteur peuvent signer un contrat de réservation. Il détermine les conditions précises de la vente.

De quoi s’agit-il ?

Le contrat de réservation (ou contrat préliminaire) d’un logement en VEFA n’est pas obligatoire.

Il est cependant recommandé, car il détermine les conditions dans lesquelles se fera la vente. Le vendeur (le réservant) s’engage à réserver un logement à l’acheteur (le réservataire) en contrepartie d’un dépôt de garantie.

Contenu

Information concernant les parties

Le contrat de réservation doit indiquer les coordonnées du vendeur et de l’acheteur.

Le vendeur doit fournir à l’acheteur une garantie financière de remboursement (GFR): Garantie faite par une caution (une banque, un établissement financier…) de rembourser les versements effectués par l’acquéreur en cas de résolution amiable ou judiciaire d’une vente pour défaut d’achèvement ou une garantie financière d’achèvement des travaux (GFA): Garantie faite par un établissement (bancaire, financier…) d’avancer les sommes nécessaires pour l’achèvement des travaux. La GFR ou la GFA peuvent être mises en œuvre par l’acheteur en cas de défaillance financière du vendeur. Il y a défaillance quand le vendeur ne dispose pas des fonds nécessaires pour terminer l’immeuble.

Informations concernant le logement

Le contrat de réservation doit indiquer les informations suivantes :

Adresse du logement
Surface habitable du logement, nombre de pièces principales et énumération des pièces de service, dépendances et dégagements
Descriptif des matériaux utilisés et des éléments d’équipement
Situation du logement dans l’immeuble ou dans un ensemble immobilier

À savoir : un état des nuisances sonores aériennes doit être annexé au contrat de réservation des biens situés dans l’une des zones de bruit définies par un plan d’exposition au bruit.

Informations concernant la vente

Le contrat de réservation doit indiquer les informations suivantes :

Prix de vente prévisionnel du logement et conditions de révision
Date à laquelle la vente pourra être conclue
Mode de paiement du bien (avec ou sans prêt)
Montant du ou des prêts, conditions et nom du prêteur
Condition suspensive: Suspend l’exécution d’un contrat tant qu’un événement futur et incertain n’est pas survenu d’obtention de prêt (si le prix doit être payé avec l’aide d’un prêt)
Conditions de récupération du dépôt de garantie en cas de renoncement de l’achat
Délai de livraison
Informations sur les conditions d’exercice du droit de rétractation (le manquement à cette obligation d’information est passible d’une amende d’un montant maximum de 15 000 €)
Pénalités éventuelles de retard de livraison de l’appartement

Le contrat indique également les travaux que peut éventuellement se réserver l’acheteur. La liste de ces travaux est la suivante :

Installation des équipements sanitaires de la cuisine et du mobilier pouvant les accueillir
Installation des équipements sanitaires de la salle de bains ou de la salle d’eau et du mobilier pouvant les accueillir
Installation des équipements sanitaires des toilettes
Pose de carrelage mural
Revêtement du sol à l’exclusion de l’isolation
Équipement en radiateurs électriques, lorsque les caractéristiques de l’installation électrique le permettent et dans le respect de la puissance requise
Décoration des murs

Signature

Le contrat de réservation est un acte sous signature privée: Acte rédigé et signé par des particuliers, sans la présence d’un notaire (par exemple, un contrat) entre le vendeur et l’acheteur.

Il peut aussi être signé chez un notaire. Il vérifiera les droits de propriété du vendeur et réunira les pièces nécessaires à la rédaction du futur contrat de vente.

Transmission

Le contrat de réservation doit être envoyé par lettre RAR ou remis en main propre à l’acheteur avant tout dépôt de fonds.

Délai de rétractation

L’acheteur peut revenir sur son engagement d’acheter le logement dans un délai de 10 jours calendaires: Correspond à la totalité des jours du calendrier de l’année civile, du 1er janvier au 31 décembre, y compris les jours fériés ou chômés.

Ce délai commence le lendemain de la 1^re présentation de la lettre recommandée lui notifiant: Formalité par laquelle un acte de procédure ou une décision est porté à la connaissance d’une personne le contrat ou de sa remise en main propre.

Un modèle de document est disponible :

Résilier le contrat de réservation d’un appartement vendu sur plan

Institut national de la consommation (INC)

Accéder aumodèle de document

Attention : si le dernier jour du délai de rétractation est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé: Jour non travaillé, le délai est prolongé jusqu’au 1^erjour ouvrable: Correspond à tous les jours de la semaine, à l’exception du jour de repos hebdomadaire (généralement le dimanche) et des jours fériés habituellement non travaillés dans l’entreprise suivant.

La renonciation de la vente doit être notifiée au vendeur, avant l’expiration du délai de rétractation, par lettre RAR.

Dépôt de garantie

Pour réserver le logement, le vendeur peut demander à l’acheteur de verser un dépôt de garantie. Il est versé sur un compte bancaire ouvert au nom de l’acheteur ou chez un notaire.

Le montant du dépôt de garantie doit être limité

à 5 % du prix de vente si l’acte de vente est signé dans un délai inférieur à 1 an
à 2 % si l’acte est signé dans un délai de 1 à 2 ans

Si l’acte de vente est signé au-delà de 2 ans, aucun dépôt de garantie ne peut être réclamé.

Les fonds déposés en garantie sont indisponibles, incessibles (ils ne peuvent être cédés à une autre personne) et insaisissables jusqu’à la conclusion du contrat de vente.

Le dépôt de garantie est restitué à l’acheteur sans retenue ni pénalité, dans un délai de 3 mois, dans les situations suivantes :

Prêt refusé par la banque (condition suspensive: Suspend l’exécution d’un contrat tant qu’un événement futur et incertain n’est pas survenu de prêt non réalisée)

Contrat non conclu du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat préliminaire
Prix de vente supérieur de plus de 5 % au prix prévisionnel révisé
Différence anormale entre le contrat de vente et les prévisions du contrat préliminaire

L’acheteur notifie: Formalité par laquelle un acte de procédure ou une décision est porté à la connaissance d’une personne sa demande de remboursement par lettre RAR au vendeur et au dépositaire du dépôt de garantie.

Contrat de réservation VEFA