Quelle est votre capacité d'emprunt ?

C'est le capital qu'une banque accepte de vous prêter, compte tenu de ce que vous pouvez rembourser chaque mois, de la durée du prêt et du taux. Elle ne se confond pas avec votre budget d'achat : à la capacité s'ajoute votre apport, et s'en retranchent les frais de notaire.

À ne pas confondre non plus avec le taux d'endettement, qui est le rapport entre vos charges de crédit et vos revenus. Le taux d'endettement est une limite ; la capacité d'emprunt est un montant.

Sont retenus les revenus nets stables : salaires, primes régulières, pensions, revenus fonciers, en général pour 70 à 80 % de leur montant s'agissant des loyers perçus. Les revenus ponctuels et les aides temporaires ne sont, eux, pas retenus.

Du côté des charges, ce sont les mensualités de crédit en cours qui pèsent : prêt auto, crédit à la consommation, prêt étudiant. C'est pour cela que le calculateur les demande — sans elles, l'estimation flatte quiconque rembourse déjà quelque chose. Le loyer que vous payez aujourd'hui, en revanche, n'est pas une charge de crédit : il disparaît si vous achetez pour vous loger.

La mensualité ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus nets. C'est la recommandation du Haut Conseil de stabilité financière, et elle s'apprécie assurance emprunteur incluse : c'est la mensualité totale qui compte, pas le seul remboursement du capital et des intérêts. Le calculateur retient un taux d'assurance de 0,34 % ; l'omettre gonflerait la capacité affichée d'environ 6 %.

Ce plafond n'est pas absolu. Les banques disposent d'une marge de dérogation sur une part de leur production, qu'elles emploient selon votre reste à vivre — ce qu'il vous demeure une fois la mensualité payée. Deux dossiers au même taux d'endettement ne se valent donc pas.

Ils ne portent pas le même poids selon le bien. Dans l'ancien, comptez environ 7,5 % du prix ; dans le neuf, environ 2,5 %, les droits de mutation y étant réduits. Sur un même budget, l'écart se chiffre en milliers d'euros — c'est ce que fait jouer le choix « neuf / ancien » du calculateur.

Ces frais se règlent comptant : ils ne s'empruntent pas, ou difficilement. C'est la raison pour laquelle le calcul les retranche de l'enveloppe avant d'annoncer un prix d'achat.

L'apport ne sert pas qu'à couvrir les frais : il rassure la banque et pèse sur le taux qu'elle propose. En pratique, un apport couvrant les frais de notaire et de garantie est souvent attendu. Chaque euro d'apport s'ajoute directement à votre budget d'achat, sans coût d'intérêt.

• Les frais de notaire réduits — L'écart entre neuf et ancien, et ce que les frais recouvrent.
• Le Prêt à Taux Zéro — Le prêt à taux zéro peut compléter votre apport.
• La TVA réduite à 5,5 % — La TVA réduite abaisse le prix dans certaines zones.
• Les avantages du neuf — Ce que le neuf change sur les frais et la fiscalité.